Uvod
V praksi se ob prodaji ali oddaji nepremičnine pogosto srečujemo s ponudbami nepremičninskih družb, ki so v zameno za plačilo pripravljene pomagati pri iskanju kupcev/najemnikov. V praksi opažam, da se stranke takšnih nepremičninskih družb ne pozanimajo dovolj o pravicah in dolžnostih, ki jih takšen odnos prinaša. Slednje s seboj prinaša slabo voljo in nemalo (sodnih) sporov. Pogosto se dogaja, da stranke (naročitelji) takšnih storitev in nepremičninskih družb niso seznanjene s posebnostmi, ki jih sklepanje poslov s tovrstnim posredovanjem prinaša.
Spori, s katerimi se odvetniki srečujemo na področju prodaje ali oddaje nepremičnine s pomočjo nepremičninske agencije, se največkrat nanašajo na že sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, predvsem na višino plačila oziroma višino zneska provizije nepremičninskega posrednika za posredovanje.
V nadaljevanju zato predstavljam nekatere pomembne določbe Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr, Ur.l.72/06 et al.), ki so uporabne v praksi in so lahko v pomoč, ko se odločimo za pomoč nepremičninske družbe ali posrednika.
Trije ključni predpogoji za opravljanje dejavnosti nepremičninske družbe
Nepremičninska družba mora biti registrirana za opravljanje dejavnosti posredništva. Obenem mora zagotoviti, da ima enega ali več nepremičninskih posrednikov, ki zanjo opravljajo posel na podlagi pogodbe o zaposlitvi ali druge pogodbe (kot na primer. pogodba o delu). Nenazadnje mora imeti zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju in tretjim osebam v zvezi z opravljanjem dejavnosti posredovanja na ozemlju Republike Slovenije. Nepremičninska družba lahko deluje bodisi kot gospodarska družba bodisi to vlogo lahko opravlja samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu. Brez teh ustreznih oblik nepremičninska družba ali posrednik ne more delovati, na kar moramo biti še posebej pozorni, preden se dogovorimo za morebitno sodelovanje.
Ustrezna (pravna) podlaga za posredovanje
Pred pričetkom poslovnega sodelovanja mora biti med naročiteljem ter posrednikom sklenjena ustrezna pogodba. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina. Ob tem se na drugi strani naročitelj zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena. Pogodba o nepremičninskem posredovanju mora biti sklenjena še pred začetkom posredovanja. Sklenjena pogodba o medsebojnem sodelovanju je obvezna. Zakonodajalec predpisuje sklenitev v pisni obliki. Takšna oblika obe pogodbeni stranki ščiti pred dogovori in naknadnimi zahtevami, ki niso bile sestavni del prvotnega dogovora.
Kljub temu je na tej točki treba omeniti stališče sodne prakse, da je pogodba o posredovanju veljavna kljub temu, da ni sklenjena v pisni obliki. V eni izmed zadev se je sodišče postavilo na stališče, da kolikor bi želel zakonodajalec v ZNPosr pomanjkanje obličnosti sankcionirati z ničnostjo, bi bilo to tudi izrecno navedeno v zakonu. V primeru, da pomanjkanje predpisane obličnosti ne povzroči ničnosti pogodbe je po stališču sodne prakse treba uporabiti določbo 58. člena Obligacijskega zakona (Ur.l. 97/07 et al.).
Slednja določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale.[1]
Provizija za posredovanje in drugi dogovori
Zakonodajalec pogodbeno svobodo (avtonomije volje) z izrecno zakonsko določbo omejuje in določitev provizije za posredovanje ne prepušča volji pogodbenih strank (naročitelju in posredniku). Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje lahko znaša v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4 odstotke od pogodbene cene. Omenjena omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000,00 evrov.
Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje lahko znašata v primeru najemne pogodbe za isto nepremičnino največ 4 odstotke od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150,00 evrov. Omenjeno pogodbeno vrednost izračunamo tako, da zmnožimo znesek mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja.
Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Slednje ne dovoljuje, da se plačilo za posredovanje nalaga kupcu ali najemniku in posledično je vsakršen drugačen dogovor ničen.
Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik, ki zanjo opravlja posle posredovanja, morata pri opravljanju storitev oziroma poslov posredovanja v prometu z nepremičninami ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, je dolžna preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine.
Ključna opozorila in podrobne opredelitve morebitnih dodatnih storitev
Nepremičninska družba mora pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine kot na primer opozoriti da se del nepremičnine nahaja na tuji parceli[2]. Nihče, torej niti nepremičninska družba niti nepremičninski posrednik, ne sme spodbujati ali priporočati sklenitve določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje.
Posebno pozornost je treba nameniti tudi obsegu (pogodbeno) dogovorjenih storitev. Pred sklenitvijo pogodbe je priporočeno natančno in izrecno določiti dodatne storitve, ki so zajete v pogodbi, sklenjeni z nepremičninskim posrednikom. Na primer ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo), če se nepremičninska družba v pogodbi ne sklicuje na splošne pogoje.
V pogodbi mora biti izrecno določena tudi višina provizije, ki jo nepremičninski posrednik pridobi takrat, kadar je sklenjena pogodba, kjer je posredoval (in ne prej). Vsakršno plačevanje avansov ali drugih delnih plačil je tako v izrecnem nasprotju z določbami Zakona o nepremičninskem posredovanju.
Ob tem opozarjamo, da ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.
Nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, če z naročiteljem sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, oziroma če tako pogodbo z naročiteljem sklene nepremičninski posrednik, ki je za nepremičninsko družbo opravljal posle posredovanja.
Pogost dogovor v pogodbi o nepremičninskem posredovanju je tudi klavzula, na podlagi katere nepremičninski posrednik pri posredovanju zastopa izključno naročiteljeve interese, na kar pa mora tretjo osebo, s katero je naročitelja povezala, jasno in pisno opozoriti, da nastopa v vlogi zastopnika in ne posrednika. Ob tem je izjemno priporočljiv dogovor, da nepremičninska družba ne more prenesti storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe.
Pravne listine sestavljajo pravni strokovnjaki
Sestava listin običajno ni del pogodbenega dogovora, saj tovrstne listine sestavlja pravni strokovnjak, ki je bodisi odvetnik bodisi notar.
Naročitelj in nepremičninska družba se lahko sporazumeta tudi o sestavi listin in posredovanje v prometu z nepremičninami, ki ga opravlja nepremičninska družba, V takšnem primeru mora nepremičninska družba zagotoviti, da jih sestavi univerzitetni diplomirani pravnik, kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi, na kar velja biti še posebej pozoren.
V takšnem primeru odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi tudi za škodo, ki jima nastane zaradi nepravilno sestavljene listine o pravnem poslu.
Ključne klavzule v splošnih pogojih poslovanja nepremičninske družbe
Nepremičninska družba mora določiti splošne pogoje opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami in jih naročitelju pred sklenitvijo vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami izročiti ter mu omogočiti, da se z njihovo vsebino seznani.
Splošni pogoji poslovanja nepremičninske družbe morajo vsebovati:
-določen opis posameznih poslov, za opravljanje katerih se nepremičninska družba zaveže pri opravljanju posamezne vrste storitve;
-določbo, da se s plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami krijejo stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju stanja nepremičnine ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebna za sklenitev pravno veljavne pogodbe za določeno nepremičnin.
Morebitni (dodatno) dogovorjeni stroški nepremičninske družbe in njihovo plačilo
V praksi se srečujemo tudi s težavami nepremičninske družbe v zvezi s plačilom dodatnih storitev. Pri plačilih za dodatne storitve, v kolikor so dogovorjena s pogodbo o posredovanju, morata biti v pogodbi opredeljeni še točna količina in cena posameznih vrst storitev. To pomeni, da če se torej nepremičninska družba in naročnik dogovorita, da bo naročnik poleg plačila za posredovanje plačal tudi dodatne storitve, ki jih opravi nepremičninski posrednik za naročnika in slednje ne spadajo v storitve nepremičninskega posredovanja, morajo biti omenjene storitve izrecno opredeljene v pogodbi o posredovanju. Višina plačila mora biti določena v splošnih pogojih in v pogodbi o posredovanju.
Pri tem mora posrednik naročnika pred podpisom pogodbe oziroma aneksa seznaniti z vrsto storitev in višino stroškov, ki bodo nastali z dodatnimi storitvami, ki niso vključene v prvotno dogovorjene storitve posredovanja. Posrednik torej naročnika ne sme postaviti pred dejstvo, ko je dodatne storitve že opravil, ne da bi se prej z naročnikom dogovoril in prejel potrditev, katere so dodatne storitve in za kakšno ceno jih bo opravil.[3]
Do povračila stroškov, ki so nastali nepremičninski družbi, kot je na primer: urnina ali pavšalno nadomestilo za dodatno svetovanje, ki ni zajeto s provizijo v splošnih pogojih itn., je nepremičninska družba upravičena le v primeru, da ni upravičena do plačila za posredovanje. V primeru da naročnik sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo o nepremičnini, če sklene pogodbo o nepremičnini s posredovanjem druge nepremičninske družbe ali če enostransko odpove to pogodbo, preden slednja poteče. Zaradi zlorab glede vrste in višine stroškov predlog določa zgornjo mejo povračila stroškov. Višina dejanskih stroškov nepremičninske družbe, ki jih plača naročnik, znaša največ 150,00 evrov, kar omenjeni zakon izrecno poudarja.
Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami se sklene za določen čas za največ devet mesecev. V kolikor nobena od pogodbenih strank pogodbe ne prekine predčasno, pogodba preneha veljati s potekom tega (maksimalno) določenega časa. Pogodbeni stranki lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če odpoved ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem. Odpovedni rok je običajno določen s pogodbo, pri čemet je izjemno priporočljiva navedba odpovednega roka. V primeru, da stranki nista uredili tega vprašanja s pogodbo, se v zvezi z odpovednim rokom uporabljajo splošna pravila civilnega prava. Najpogosteje bo primeren odpovedni rok glede na okoliščine na primer 30 dni.
Trenutno je v pripravi je prenovljen Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZnPosr-1), ki bo deloma jasneje urejal nekatera odprta vprašanja. Ob tem pričakujem, da se bo obenem s prenovo področja, ki ureja delovanje nepremičninski hdružb zmanjšalo tudi število (sodnih) sporov.
Avtor prispevka je Rok Pograjc, mag. prava, odvetnik
[1] VSL sodba I Cp 2288/2010.
[2] VSL sodba II Cp 3000/2015.
[3] Glej tudi predlog ZNPosr-1, dostopen na http://vrs-3.vlada.si/MANDAT14/VLADNAGRADIVA.NSF/18a6b9887c33a0bdc12570e50034eb54/7388f886c5bd8974c12581f500340552/$FILE/ZNPosr-13_12_2017.pdf str. 57 idr.