Blog

ODVETNIŠKA PISARNA CEPIČ - UMEK - POGRAJC

BL

V odvetniški pisarni Cepič • Umek • Pograjc združujemo pravno znanje na različnih pravnih področjih, zato lahko strankam nudimo celovito podporo in pomoč pri reševanju problemov na širokem številnih pravnih področjih.

G

Na kaj moramo biti pozorni, ko prodajamo ali kupujemo nepremičnino?

S postopno odpravo ukrepov za zajezitev epidemije COVID-19 in postopnim odpiranjem gospodarskih dejavnosti gre pričakovati, da bo se bo sorazmerno povečevalo tudi sklepanje pravnih poslov, ki niso vedno povezani samo z nujnimi življenjskimi potrebami.
V odvetniški pisarni Cepič • Umek • Pograjc združujemo pravno znanje na različnih pravnih področjih, zato lahko strankam nudimo celovito podporo in pomoč pri reševanju problemov na širokem številnih pravnih področjih.

S postopno odpravo ukrepov za zajezitev epidemije COVID-19 in postopnim odpiranjem gospodarskih dejavnosti gre pričakovati, da bo se bo sorazmerno povečevalo tudi sklepanje pravnih poslov, ki niso vedno povezani samo z nujnimi življenjskimi potrebami.

 

Eden izmed večjih pravnih poslov za posameznika v življenju praviloma predstavlja tudi nakup nepremičnine, pogostokrat pa posameznik tudi ne ve na koga se obrniti ali kje iskati strokovno pomoč, ki naj zagotovi, da bomo v resnici dobili tisto kar na papirju plačujemo.

 

Za tiste, ki ste spregledali marčevski izvod številke Moje finance ali nimate dostopa do elektronske verzije, zato objavljam kratek povzetek iz marčevske številke, kjer sem predstavil pravne vidike na katere moramo biti (najbolj) pozorni pri nakupu ali prodaji nepremičnine.

 

Vabljeni k branju!

 

Pomembnost zemljiške knjige

Pred nakupom nepremičnine je smotrno preveriti podatke, ki za posamezno nepremičnino izhajajo iz zemljiške knjige. Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. Na podlagi rednega izpisa iz (prosto in brezplačno dostopne) zemljiške knjige se lahko prepričamo ali je prodajalec prav(n)i lastnik nepremičnine ter ali je posamezna nepremičnina obremenjena s kakšno drugo stvarno pravico (najpogosteje zastavno pravico-hipoteko ali služnostjo), ki zmanjšuje njeno uporabno ter prinaša dodatne obveznosti. Takšne ugotovitve so pomembne ne samo zaradi ugotovitve realne vrednosti nepremičnine, temveč tudi zaradi varstva kupca pred škodljivimi posledicami, saj se lahko na podatke iz zemljiške knjige zanesemo. Velja namreč pravilo, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, ne sme trpeti škodljivih posledic, tudi, če je dejansko ali pravno stanje drugačne kot izhaja iz zemljiške knjige.

 

V zemljiški knjigi je lahko vpisana tudi kakšna obligacijska pravica npr: odkupna pravica ali najemna pravica pa tudi določene prepovedi (npr: odtujitve obremenitve), ki pomembno vplivajo na pravni položaj nepremičnine in njeno pretočnost v pravnem prometu. Paziti je treba tudi na določena dejstva, ki omejujejo razpolagalno sposobnost prodajalca (npr: postavitev pod skrbništvo). Pomembno je poudariti, da se lastninska pravica (in druge stvarne pravice) na nepremičnini pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo, sama (pisna) pogodba (četudi so podpisi strank overjeni pri notarju) torej ne zadostuje za prenos lastninske pravice.

 

Zavarovanje interesov pogodbenih strank

Najpogostejša možnost zavarovanja interesov pogodbenih strank predstavlja institut are. Pri ari moramo biti pazljivi, saj je treba paziti, da ara ni izročena pred sklenitvijo prodajne pogodbe. Ker je ara institut, ki je odvisen od glave (prodajne) pogodbe, mora biti pred izročitvijo are torej sklenjena prodajna pogodba, še bolj običajno pa je, da je dogovor o izročitvi are vključen v samo prodajno pogodbo.

 

Kot varovalo, da ne pride do prenosa lastninske pravice pred celotno izpolnitvijo obveznosti, lahko v pogodbi določimo tudi deponiranje sklenjene pogodbe pri notarju dokler denimo kupec v celoti ne izpolni obveznost plačila kupnine. Notar nato šele, proti predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine, kupcu izroči odpravek pogodbe z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom, ki omogoča vpis v zemljiško knjigo. Obratno velja za kupca, saj kupec dobi zagotovilu, da mu bo proti predložitvi potrdila o plačilu kupnine zagotovo predana listina na podlagi katere se lahko kot lastnik vpiše v zemljiško knjigo.

 

Pogosto zavarovanje kupca sta tudi instituta predznambe in zaznambe vrstnega reda. Vpis predznambe lahko kupec doseže s podpisano prodajno pogodbo in velja samo mesec dni. V tem času jo mora kupec opravičiti ter predložiti overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, sicer se predznamba izbriše, ter kupca ne varuje več. Vpis zaznambe pa lahko predlaga lastnik nepremičnine in velja dlje, leto dni. Instituta sta namenjena varovanju kupčevega vrstnega reda v obdobju od sklenitve pogodbe do prenosa lastninske pravice.

 

Potrdilo o namenski rabi zemljišča in njegov pomen

Potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje podatek o namenski rabi prostora, kot jo določa OPN, ter podatek o začasnih ukrepih za zavarovanje prostorskega načrtovanja in predkupni pravici občine. Izda ga občina, ima naravo potrdila iz uradne evidence in se izda skladno s predpisi o upravnem postopku. V praksi je potrdilo o namenski rabi zemljišča pomembno zaradi informacij o morebitnih (zakonsko) določenih predkupnih pravicah. Če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu (ki je lahko sestavina pogodbe ali predmet ločenega dogovora) priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina.

 

Določeno novost na tem področju prinaša tudi Zakon o finančni razbremenitvi občin (Ur.l. RS 189/20), ki je spremenil obveznost notarjev, da za potrebe notarskih storitev (overitve podpisa prodajalca na prodajni pogodbi) brezplačno pridobijo takšno potrdilo. Po spremembi zakona so stranke same tiste, ki morajo poskrbeti za pridobitev potrdila na pristojni občini, kjer leži nepremičnina, proti plačilu upravne takse, ki običajno znaša med 20 in 30 EUR.

 

Ogled in primopredajni zapisnik

Pred nakupom/prodajo je (zlasti kadar opravimo ogled) smotrno doseči soglasje katere premičnine v stanovanju so prav tako predmet prodaje. Če se s prodajalcem/kupcem dogovorimo, da določeni predmetni niso predmet prodaje oziroma so iz nje izvzeti, je kot dokaz dogovora in v izogib morebitnim sporom ob prevzemu smotrno napraviti tudi popis obstoječega inventarja, ki se nahaja v hiši, zlasti gospodinjskih aparatov, večjih omar, predmetov večje vrednosti ali drugih stvari, ki želimo, da so predmet prodaje ter predvsem njihovo stanje (večje poškodb, nedelujoče funkcije itn.). Kolikor skupaj s hišo ne želimo prodati obstoječi pralni stroj in ga predati naslednjemu lastniku je to treba konkretno izvzeti v prodajni pogodbi. Skladno s temeljnim načelom stvarnega prava namreč premičnina, ki je v skladu s splošnim prepričanjem namenjena gospodarski rabi ali olepšanju glavne stvari (kot so denimo: pralni stroj, slike, vaze, delovno orodje, visokotlačni čistilec, kmetijski stroji) itn. deli usodo glavne stvari. V praksi to denimo pomeni, da kmetiji, v sklopu katere se uporablja tudi traktor in druge kmetijske pripomočke, te kmetijski pripomočki pripadajo in delijo usodo prodaje kmetije (glavne stvari) in so predmet prenosa lastninske pravice, če ni drugače izrecno dogovorjeno. Drugače pa je v primeru, ko želimo skupaj z nepremičnino prodati tudi npr: vgradni hladilnik, ki je z steno v določeni sobi hiše trajno spojen (in ne zgolj funkcionalno povezan prek električnega in vodovodnega omrežja), saj v tem primeru takšen vgradni hladilnik ne more biti predmet izvzema oz. samostojen predmet stvarnih pravic, dokler ni tudi fizično ločen od glavne stvari (izvzet iz stene nepremičnine), ker predstavlja sestavino nepremičnine.

 

V prodajni pogodbi se običajno tudi navedene kateri dan se naj šteje kot relevantni datum, ki določa stanje nepremičnine ter datum kdaj bo nepremičnina (simbolično) izročena, ki je pomemben tudi za ugotavljanje stvarnih ali pravnih napak (kolikor odgovornost ni izključena). Ob prevzemu/predaji nepremičnine (oz. simbolični predaji posesti), ki se običajno izvede z izpraznitvijo do določenega datuma in simbolično predajo ključev je v ta namen smotrno pripraviti tudi primopredajni zapisnik s katerim se preda ves inventar, ki je predmet posebnega dogovora.

 

Davek na promet nepremičnin

Opozorim lahko še, da vpis v zemljiško knjigo ni mogoče izvesti (oziroma overitve zemljiškoknjižnega dovolila v pogodbi) preden prodajalec (ali kupec) ne plača ugotovljenega davka na promet nepremičnin, ki v skladu z zakonom znaša 2% od ugotovljene vrednosti (prodajne cene) nepremičnine. Davčna obveznost nastane takrat, ko je sklenjena pogodba, na podlagi katere se prenese nepremičnina ali ustanovi oziroma prenese stavbna pravica ali s pravnomočnostjo sodne odločbe.

 

Za konec ostaja še splošen nasvet, da z nakupom nepremičnine ne hitimo, temveč se o dejanskem in pravnem stanju dobro pozanimamo, ter poiščemo ustrezno pravno pomoč, ki nas pomaga obvarovati pred zapleti, ki jih hipna odločitev za takšen pravni posel lahko prinaša.

 

Rok Pograjc, mag. prava, odvetnik